A reforma tributária no setor imobiliário
Um setor que vai ter muito trabalho para se adequar as novas regras impostas pela reforma tributária será o setor imobiliário, que terá diversas mudanças que se não forem bem analisadas poderá onerar de forma impactante o custo tributário da venda ou locação de imóveis, e esse impacto, poderá atingir não só a pessoa jurídica, mas também as pessoas físicas que possuam receita de locação o operem na venda e compra de imóveis.
Vejamos os principais impactos para o setor:
Antes de entrar nos principais aspectos que envolveram as pessoas jurídicas, importante chamar atenção sobre as pessoas físicas que atuam no ramo imobiliário, que poderá ser enquadrada com contribuinte do CBS e IBS nos casos em que:
- Efetuarem locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior a receita total com essas operações exceda R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais) e tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos;
- Efetuado alienação ou cessão de direitos de bem imóvel, desde que tenham por objeto mais de 3 (três) imóveis distintos no ano-calendário anterior;
- Efetuado alienação ou cessão de direitos, no ano-calendário anterior, de mais de 1 (um) bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores à data da alienação.
Também será considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS no próprio ano calendário, a pessoa física de que efetuar a alienação ou cessão de direitos de imóveis que exceda os limites previsto ou a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel em valor que exceda em 20% (vinte por cento) o limite de R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais)
Como pode ser visto as pessoas físicas que complementam sua renda mensal com receita de locação de imóveis ou trabalhem de forma pessoa com a negociação de imóveis deverá rever a sua forma de operar, já prevendo possíveis impactos do CBS e IBS, lembrando que esses tributos não substituem a tributação do imposto de renda da pessoa física que continuará a incidir da mesma forma.
Locações de curto prazo
A reforma tributária também trouxe impactos para chamadas locações de curto prazo com períodos inferiores a 90 (noventa dias), enquadrando esse método como serviço de hotelaria, tirando dessa forma dos benefícios ligados ao ramo imobiliário e limitando a redução de 40% relacionados aos serviços de hotelaria.
Alíquotas reduzidas para setor
A indústria da construção civil foi um dos setores que ficaram entre as tributações favorecidas com a reforma tributária, mas isso não quer dizer na prática que o setor terá uma redução da carga tributária, não podemos esquecer que após a reforma o setor será impactado pelo IBS, tributo que engloba o ISS e ICMS, impostos que hoje não incidem sobre a operação imobiliários, ou pelo menos não em toda a sua cadeia.
Com o texto aprovado o setor terá uma redução de 50% em sua alíquota e nos casos de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, a redução será de 70%.
Nesse sentido e confirmando-se a carga tributária do IBS/CBS em 28% as operações com imóveis terão uma carga tributária de 14% para alienação e de 8,4% para nas locações, lembrando que nesses percentuais ainda não está computado a carga tributária do IRPJ e da CSLL que pode elevar a carga final para praticamente 17%, bem superior aos quase 7% pago hoje em um cenário de lucro presumido, tudo vai depender dos créditos que poderão ser apropriados na operação.
Redutor de ajuste e redutor social
Outro fato importante a ser considerado pelas empresas do ramo seria o redutor de ajuste, que se refere a uma simulação do custo de aquisição para tomada de créditos, que permitirá reduzir a base do IBS e CBS, e ainda teremos o redutor social, que permitirá um abatimento da base de cálculo o valor de R$ 100.000, no caso de imóvel novo; e de R$ 30.000, no caso de lotes residenciais até o limite do valor da base de cálculo, já considerando a dedução do redutor de ajuste.
Regime Especial de Tributação RET
A reforma tributária não irá acabar com o RET, mas teremos alterações, hoje a alíquota de 4% do RET e composta pelo PIS, COFINS, IRPJ e CSLL, com o advento do IBS e CBS a alíquota do RET será reduzida para 1,92%, percentual correspondente ao IRPJ e a CSLL, sendo que o IBS e o CBS seguiram a regra geram como os redutores já mencionados.
A Lei complementar 214 ainda prevê regras de transição para empresas que já possuem empreendimentos no RET ou que tenham empreendimento que tenha o patrimônio afetado e o RET diferido até dezembro de 2028, sendo recolhido uma alíquota diferencia do CBS no período de transição cujo a carga final do RET não ultrapasse a carga tributária de 4%.
Conclusão
As empresas do ramo de construção e incorporação deverão estar atentas não só a formação do VGV (Valor Geral de Vendas) dos próximos empreendimentos para já prever os impactos da reforma tributária, seja em operações tributadas normalmente sobre o novo regime do IBS e CBS ou no Regime Especial de Tributação RET.
Outro fator muito importante será a forma de constituição do empreendimento e de seu desenvolvimento, já que a não cumulatividade (sistemática de débito e crédito) ser uma novidade para maioria dos administradores do setor, que poderão impactar de forma relevante na carga tributária final e por consequência na rentabilidade do empreendimento.
O time de profissionais da ECOVIS WFA possui uma vasta experiencia no ramo imobiliário e poderá auxiliar as empresas nessa transição.